地产论道之支柱篇(七):经济信贷与效率重识地产

  中国的房地产,背负着成长的使命,以经济、信贷、效率3个层面看对中国的影响,能够完整的展现房地产的蓝图和未来,才知道行业的发展和政策的动向。

  经济中国: “数量扩张”向“质量提升”,地产仍为重要支柱。由于房地产开发各个环节均包括信贷,使得土地在中国是信贷的源泉这就是土地财政、乃至历史周期经济增长的核心支柱。历轮周期证明房地产对拉动经济增长的整体效果非常显著, 2014~2015年上行周期中,地产对经济增长的总贡献率从2015年第一季度11.5%骤升至2016年第一季度的42.9%。如果将地产为地方政府融资从而间接拉动经济增长考虑在内,房地产对经济增长的短拉动效果更加显著。

  信贷中国:三重信贷融资、多层派生推进。通过地产进行的信贷派生加速了资本的扩张,从而驱动经济增长。在这一过程中,影子银行因为其灵活、多重杠杆、不受准备金限制的特点,从拿地端开始撬动整个地产开发的流程,做大了信贷派生规模、放大了地产的信贷派生乘数,是影响地产周期的重要因素。随着金融对于影子银行监管力度的增大,以及土地端及需求端长效机制改革的背景下,“影子银行—>

  土地”的信贷派生通道将逐渐削弱,取而代之的是,产业先行将成为地产需求释放的充分条件,信贷派生路径变为了变为了银行—>

  产业—>

  城镇居民收入上升—>

  购房,尔后再进入信贷派生环节。

  效率中国:地产提效是老兵,但功勋无数,未来逐步让位。地产驱动了中国城镇化的前半段,带动了人口、产业及资本的聚集,三个过程相辅相成,互相促进,以房地产为链条驱动了整个社会生产效率的提升。但是随着城镇化进入后半程,地产带来的边际效应下降,我们推测地产将让出城市开发的绝对主导地位,以多种方式参与效率提升1)配合生产型企业参与城市土地分配,降低经济软性摩擦成本,提高城市经济密度;2)以公共交通主导城市开发优化通勤效率,提升城市结构密度。无论是哪种方式,地产商的角色都将更顺应城市发展的方式,管理更为精细、产品溢价更高的地产商将获得更大品牌溢价估值体系是由商业模式决定的,商业模式并无优劣之分,根据内在竞争优势和外在行业环境,各种商业模式都带来高于行业的成长速度根据以上的论述,地产在变,模式也要变,估值也要变。我们以三条路径对公司进行推荐:1)开发类公司:万科A、保利地产、绿地控股、华夏幸福、招商蛇口、阳光城、金地集团、中南建设、荣盛发展首开股份、北京城建、蓝光发展、金科股份、金融街、华侨城A、滨江集团、天健集团、中国恒大、华润置地、融创中国、龙湖集团、中国金茂、合景泰富集团、中骏集团控股。2)持有型公司:新世界发展、太古地产。3)地产相关产业链:中海物业。世联行。

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